Het verhuren van onroerend goed in Nederland kan een winstgevende investering zijn, maar het is essentieel om de fiscale gevolgen te begrijpen. Of u nu een Nederlandse ingezetene bent of een buitenlandse investeerder met vastgoed in Nederland, het Nederlandse belastingstelsel hanteert specifieke regels voor huurinkomsten. Deze gids legt uit hoe huurinkomsten worden belast, welke vrijstellingen er zijn en hoe u voldoet aan de Nederlandse belastingregels.

Hoe Huurinkomsten Worden Belast in Nederland

Huurinkomsten vallen in Nederland onder verschillende belastingboxen, afhankelijk van het gebruik van het vastgoed:

  • Box 1: Voor inkomsten uit zakelijke of professionele verhuuractiviteiten of kortdurende verhuur.
  • Box 3: Voor passieve verhuurinkomsten, zoals langdurige woningverhuur.

Voor de meeste particuliere verhuurders vallen de inkomsten uit woningverhuur onder Box 3.

Box 3: Inkomen uit Sparen en Beleggen

Als u een woning verhuurt die niet uw hoofdverblijf is (bijv. een tweede woning of beleggingspand), wordt dit gezien als een bezit in Box 3. Zo werkt het:

  • De huurinkomsten zelf worden niet direct belast.
  • U wordt belast op een fictief rendement over de netto waarde van uw bezittingen (marktwaarde minus hypotheekschuld).
  • De WOZ-waarde (door de overheid vastgestelde marktwaarde) dient als basis.
  • De Belastingdienst berekent een fictief rendement afhankelijk van de totale waarde van uw Box 3-vermogen. Het rendement wordt belast tegen een vast tarief van 36% (vanaf 2024).

💡 Tip: Hoe hoger uw aftrekbare schulden, hoe lager uw netto belastbare grondslag in Box 3. Geef uw hypotheek op de verhuurde woning dus nauwkeurig op.

Voorbeeldberekening: Stel de marktwaarde van uw huurwoning is €400.000 en u heeft een openstaande hypotheek van €100.000. De netto vermogenswaarde is dan €300.000. Het fictieve rendement wordt over dit bedrag berekend, niet over de feitelijke huurinkomsten.

Let op: De eerste €57.000 (€114.000 voor fiscale partners) aan vermogen in Box 3 is vrijgesteld van belasting (heffingsvrij vermogen).

Wanneer Huurinkomsten in Box 1 Vallen

In zeldzame gevallen vallen huurinkomsten in Box 1. Dat is het geval wanneer de verhuuractiviteit intensiever is of lijkt op een onderneming—zoals bij kortdurende verhuur (bijv. Airbnb), of als u professioneel actief bent in verhuur en vastgoedontwikkeling.

Voorbeelden van Box 1-situaties:

  • Grote verbouwingen of onderhoud om de waarde van het pand te verhogen
  • Actieve reclame en professioneel beheer van meerdere panden
  • Aankoop, opknappen en verkoop van panden als businessmodel

In dit geval worden de feitelijke huurinkomsten belast, en kunt u ook de feitelijke kosten aftrekken, zoals onderhoud, hypotheekrente en beheerkosten.

Verhuur van Uw Hoofdverblijf

Bij tijdelijke verhuur van uw hoofdverblijf (bijv. tijdens een verblijf in het buitenland):

  • 70% van de daadwerkelijke huurinkomsten is belast in Box 1.
  • U verliest het recht op hypotheekrenteaftrek voor de periode waarin u verhuurt.
  • Na afloop van de verhuurperiode kunt u het pand mogelijk weer in Box 1 plaatsen en het recht op renteaftrek herstellen.

Kosten en Aftrekposten

In Box 3 kunt u geen vastgoedgerelateerde kosten aftrekken zoals onderhoud of hypotheekrente. Wel geldt:

  • Gemeentelijke belastingen, nutsvoorzieningen en andere kosten voor de huurder mogen worden doorberekend.
  • Alleen de netto vermogenswaarde is relevant voor de belasting, dus trek toegestane schulden (bijv. hypotheek) af.

In Box 1 zijn feitelijke kosten aftrekbaar, maar de eisen zijn streng en gelden meestal alleen voor professionele vastgoedbeleggers.

Niet-Ingezetenen en Buitenlandse Verhuurders

Als u buiten Nederland woont maar onroerend goed bezit in Nederland, bent u nog steeds belastingplichtig in Box 3 voor Nederlandse bezittingen. U moet dan:

  • Zich registreren bij de Belastingdienst als niet-ingezetene.
  • Een C-biljet invullen voor niet-ingezetenen.
  • Mogelijk rekening houden met valutaregels, bronbelastingen of belastingverdragen, afhankelijk van uw woonland.

💡 Tip: Werk samen met een Nederlandse belastingadviseur die bekend is met internationale belastingverdragen.

Aangifte en Naleving

Alle vastgoedeigenaren moeten jaarlijks hun bezittingen opgeven via de inkomstenbelastingaangifte (meestal tussen maart en mei):

  • Geef de juiste WOZ-waarde op van het onroerend goed.
  • Meld relevante schulden gekoppeld aan het pand.
  • Als u in Nederland woont, moet u ook buitenlands onroerend goed opgeven (wereldwijd inkomen).

Aankomende Wijzigingen en Hervormingen

De overheid is van plan Box 3 te hervormen zodat er wordt belast op werkelijk rendement in plaats van een fictief rendement. De invoering, oorspronkelijk gepland op 1 januari 2027, is uitgesteld naar 1 januari 2028. Dat betekent:

  • Verhuurders moeten mogelijk werkelijke inkomsten uit huur, rente en dividend gaan rapporteren.
  • Bij laag renderende activa daalt de belastingdruk, maar bij hogere rendementen (zoals verhuur) stijgt deze.

💡 Blijf op de hoogte van ontwikkelingen, vooral als u langetermijninvesteringen plant. Overleg jaarlijks met een belastingadviseur om uw strategie aan te passen.

Tips om Aftrek te Optimaliseren en Belasting te Verminderen

  • Geef schulden op: Trek de hypotheek op uw huurpand af in uw Box 3-aangifte.
  • Benut het heffingsvrije vermogen: €57.000 per persoon (€114.000 voor fiscale partners).
  • Voeg slim vermogen samen: Als u dicht bij de vrijstellingsgrens zit, bekijk dan hoe spaargeld en beleggingen meetellen.
  • Overweeg aflossingsvrije hypotheken: Lagere maandlasten en lagere vermogenswaarde, maar let op aflosrisico’s—neem financieel advies.

Conclusie

Vastgoedverhuur in Nederland kan zorgen voor stabiele inkomsten, maar het is belangrijk om de belastingregels goed te begrijpen. Meestal wordt huurinkomen belast in Box 3, op basis van de waarde van het pand, niet de feitelijke inkomsten—tenzij u als professionele verhuurder opereert.

Wij willen zo behulpzaam mogelijk zijn bij dit onderwerp, maar verschillende variabelen kunnen uw situatie beïnvloeden. Ga daarom bij uw belastingadviseur na wat de gevolgen zijn van de verhuur van uw woning. Meer informatie kunt u ook vinden op de website van de belastingdienst: www.belastingdienst.nl